077｜联合办公：房地产行业的新盈利模式

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077｜联合办公：房地产行业的新盈利模式

今日内容看点

通过阅读今天的内容，你将会掌握以下三个问题的答案：

1.    出租工位的 WeWork 估值接近200亿美元，是怎么做到的？

2.    WeWork 的创业故事给我们带来哪些启示？

3.    中国联合办公市场的现状如何？前景如何？

今天给大家介绍的是联合办公空间的领军企业 WeWork。说起 WeWork 这个名字估计你不会陌生，这是一家从纽约起步的经营联合办公空间的公司，成立不过7年，估值已接近200亿美元。

联合办公的概念并不稀奇，在欧美国家已经有很多年的历史，那么这样一家主营业务是出租工位的公司怎么会有这么高的估值呢？咱们先来看看 WeWork 的发家史，兴许你能从中找到答案。

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一对分享“室友”碰撞出的火花

WeWork 的故事要从本世纪初开始讲起。创始人 Adam Neumann 是一位来自以色列特拉维夫的犹太青年，他小时候在以色列南方的一个叫基布兹的农场长大。基布兹在希伯来语中是团体的意思，这里是名副其实的集体所有制，没有私有资产，一切财产和生产资料为全体成员所共有。现在看起来也许小时候的成长环境，对他后来创办共享办公空间这个事情还是有影响的。

2001年，Adam Neumann 跟着当模特的姐姐来到纽约，在为姐姐工作的同时他自己也尝试着创业。2007年，他在布鲁克林码头区的一处工业建筑里创建了一款婴儿装品牌叫 EGG BABY。在经营生意的过程中为了节省房租开支，他就发布广告，想要将办公室的一部分转租出去。幸运的是这个广告给他招来了俄勒冈大学毕业的建筑师米格尔•麦克维(Miguel McKelvey)，这个人后来成为了 WeWork 联合创始人和首席创意官。

2008年1月，Adam 和米格尔将纽约的一处空置楼盘改造成了一个可以拎包进驻的环保办公空间，为了迎合社会上的环保理念，他们给自己的办公空间取名叫“绿桌子”（Green Desk），主打环保理念，同时结合社交和休闲需求。结果超出他们的想象，仅仅依靠7条分类网站的广告和口碑传播，就让绿桌子大获成功。办公室开放一年后，绿桌子已经出租了100多个工作空间，月租费从350美元到2400美元不等。

虽然主打环保理念，但是他们发现客户对工作社区的工作氛围比对环保概念更感兴趣。这些人想要的是一个能提升工作效率、舒适自在的空间，但那个时候绿桌子并没有设置开放的公共空间，毫无疑问他们的产品需要迭代。在经营不到两年后，他们以300万美元的估值把绿桌子卖给了这幢建筑的业主，2010年2月，他们用这笔钱在纽约 SOHO 区创立了联合办公空间 WeWork。

| 生逢其时的WeWork

在美国社会里，因为互联网的发展，人们相互合作的成本越来越低，效率越来越高。这些年来从事自由职业的人越来越多。

·       一方面是大公司不愿意雇佣那么多人，人工成本实在有些高；

·       另一方面是很多专业人士开始自我雇佣，他们不仅有着相对自由的工作时间，而且可以同时为多家雇主服务，收入反倒比在大公司里做个螺丝钉要高。

更重要的是，正如我们前哨专栏一直介绍的，美国的创业浪潮始终高涨，小公司层出不穷，而且新的创业公司不像以前扎在硅谷的某个民宅里，要出门吃个饭都只能开车。

现在的创业者更青睐大都市，像纽约布鲁克林的 Navy Yard、旧金山的 SOMA，因为下个楼就能解决生活所需，都市里的人才更密集、聚会交流更方便。

就像我们的积木式创新的理念所介绍的，不同才能的人聚到一起，很可能因为某个创业机会的触发就一起组建了新公司，而创业公司也特别需要和这样有一技之长的自由职业者接触，也许他们就会被吸收到创业公司来了。所以这些人都需要新的办公空间，这个“新”不仅仅意味着桌椅板凳的新，更是一种新的创业社群的文化和氛围，办公室不是关键，关键是加入某个社群，有志同道合的人可以经常交流，很多公司就此形成，很多合作就此启动。

WeWork 的创业故事就是我们一直讲的，创业就像驾船顺流而下，要有个大方向，但要随着市场变化灵活调整。WeWork 的创业都有一定的偶然性，甚至会为迎合时尚而设计环保主题，但当他们发现市场真正需求的时候，能够坚决而迅速地作出调整。可以说在创业浪潮，尤其是大城市创业的浪潮席卷而来的时候，WeWork 生逢其时，这大概是以前的共同办公空间一直不温不火，而 WeWork一面世就倍受瞩目，而且成长迅速的根本原因吧。

有人说 WeWork 就是一个超大规模的星巴克，这里有咖啡，有开放的办公空间，有各种各样的活动，有快速的无线网络。WeWork 的用户大多数是小规模的创业企业或者是自雇式的自由职业者，可以说就是个体户。这些人除了需要舒适的办公空间，其实还需要一个很好的社区氛围，比起小公司的独门独户或者独自在家办公的 SOHO 一族，在一个大的社区里工作最起码不孤单，有种大家一起努力工作的氛围。

所以从一开始，Adam Neumann 和米格尔•麦克维就比较关注工作以外的因素，强调自由与趣味、注重包含协作在内的社区概念，通过各种线下活动和线上 APP 的形式，为租户塑造跨行业、跨国界、合作默契和有充分归属感的社群氛围。

2016年北美调查报告显示，在选择联合办公空间的十大因素中，人脉网络是排在第一位的，因为每个进驻会员都能在线上注册会员，如果未来更换其他共享办公空间的话等于放弃了 WeWork 的社交圈。

根据福布斯杂志7月份的报道，WeWork 目前估值200亿美元，据说融资已经进行到了 G 轮，这一轮拿到了7.6亿美元的融资。今年3月份，他们拿到了软银资本给的3亿美元资金，WeWork 的120多个办公空间分布在美国纽约、洛杉矶、英国伦敦、荷兰阿姆斯特丹、德国柏林、加拿大蒙特利尔等等地方，全球会员数超过9万名，企业会员超过1万名，员工超过2000名。

为了提升创业者社群的黏性，WeWork 的服务还在不断进化，他们为会员提供健康保险和健身课程，并在纽约开了一个健身房。今年4月，他们开始为会员提供包含各种商业服务和软件的线上商店。

| “一鱼三吃”的商业模式

说到这里，再次回到我们开头那个问题，为啥 WeWork 的估值那么高呢？

简单来说，就是他们既适应了时代的需求，打造了创业者的共享社群，又非常聪明地找到了“一鱼三吃”的商业模式，而不仅仅是媒体上天天热炒的共享办公空间的理念而已。

1.  直接收取租金

最直观的就是收取工位租金和会员费，获得充足的现金流。而如果是在共享空间内的专用办公桌，包含一套专属的办公桌椅和一个可上锁的文件柜，在美国是350美元每个月；而一间5-6平米的私人办公室，在美国是650美元每个月，但需要预付两个月的服务定金和支付每个办公桌100美元的初装费。共享办公最大的能量是它去各个地方找来的房子永远都比周围的房子便宜，WeWork 获得房子的租金是周围同类写字楼的60%，这一块它已经有40%的利润了。

2. 做投资

WeWork 很早就开始投资各类入驻公司，并且还投资为入驻企业提供服务的公司。比如 WeWork 买了一家为所有 WeWork 公司提供访客登记系统的数据公司的10%的股份，每年共享空间进进出出几十万人，访客数据全在里面，WeWork 买下它以后，里面的数据全能共享。在 WeWork 创业不到6年的时候已经投资了92家公司，其中有21个在纳斯达克上市了，这其中的收益可能不比租金收益低。

3. 建立房地产信托投资基金

WeWork 建立了一只不动产基金，有专门的团队负责去全球各地买房产，然后出租给入驻公司，当运营达到一定标准之后退出信托基金，按照预期基金回报率将一部分利润返回给基金出资人，剩下大块的可观利润就属于 WeWork 了。

这么看来，WeWork 公司已经不仅仅是一家共享办公空间提供商了，而是基于一个一个的工位塑造了一个全球化的平台。在这个由众多企业组成的平台上，WeWork 以轻资产的形式运营，却获得了传统的房地产企业难以企及的营利水平。

| 中国联合办公市场的现状

如今，WeWork 已经在中国落地，在上海、北京等处有几处办公空间，不过我也看到网上的不少吐槽，抱怨 WeWork 中国的服务不够到位，看来这个高大上的品牌要想在国内做好服务，还得调整一段时间。这也看得出来 WeWork 的扩张速度很快，相应的服务品质可能跟不上这个速度，尤其是进入中国这样一个相对陌生的文化环境。

在美国引领联合办公浪潮的时候，中国也迎来了“大众创业、万众创新”的创业潮。截至2015年底，中国的众创空间数量已经超过2300家。这些空间往往有政府的各种政策支持，在经营上就显得比较粗放，一旦相应的政策支持跟不上，这些机构的发展就会遇到大麻烦，现在其实已经有不少孵化器和众创空间关门歇业了。

不过，中国众多的众创空间和联合办公机构里也有非常不错的。2015年4月，原万科集团副总裁毛大庆离职创办的优客工场，这几年的发展非常迅速，目前的估值已经超过了60亿元，也是一家独角兽公司了。

今日内容小结

今天我们的总结有以下三点：

·       第一，科技会带动社会发展，而社会发展会对服务产生新需求。美国的互联网化、城市化，加上创业浪潮，催生了联合办公的新需求，这个需求的本质不只是租用办公空间，而是加入创业者的社群，为创业者提供信息、交流、合作，甚至保险等全方位的服务。

·       第二，Adam Neumann 把 WeWork 打造成能够提供全方位创业生态链和增值服务的影响全球的共享社群，以轻资产模式实现投资回报最大化，在商业模式上是响应时代需求的好创新。

·       第三，在中国“大众创业、万众创新”的背景下，创业公司对于办公空间和服务的需求显著增加，在政策红利的支持下，联合办公业态发展将大有可为。然而仅仅提供办公空间是完全不够的，如何为创业者提供贴心、个性、高效的全套创业服务和打造自身品牌的溢价是更有挑战性的事情。

今日思考题

联合办公空间目前已经在很多城市都有了，你是否用过他们的服务呢？有什么样的感受？

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